临近的两套同类公寓，
只差房龄，价格到底差多少？

把成交价按「地区 × 季度」去掉大市涨跌后，再只对比彼此 900 米内、面积同档、同地区的项目对——这样剥离了地段与户型，剩下的价差才主要来自房龄。结论是：整体折价很小，但它高度依赖「地铁」和「学区」。

同样是「每老一年便宜百分之几」，靠近地铁（≤500m）时明显更陡——新盘的地铁溢价高，旧盘相对更便宜；而在名校 1km 圈内，房龄折价被学区光环压平，旧盘反而保值。下面每根柱子是该细分下所有临近项目对的中位折价（%/年）。

每个点是一个项目（按地契年份推算的房龄，纵轴为去大市后的中位 PSF）。三条趋势线是各区的整体斜率——这是「不控制地段」的粗梯度（约 1.2–1.6%/年），比上面严格的「临近同类对比」更陡，差额正是地段与户型的作用。仅含 99 年地契项目（可算房龄）；永久地契不参与此图。

加载中…

先解开一个矛盾：「在涨」和「有溢价」能同时成立。任何房子的名义价 ≈ 大盘水平 × 相对价值（上面那条曲线）。大盘这几年在涨，所以新盘头几年名义上确实在涨；但它的相对价值同时以约 3%/年往下掉，两者相抵，它涨得比大盘慢——你多付的新盘溢价，在持有期里悄悄蒸发。所以下面用两个指标找「最划算」的买入房龄。

每个圆点是一个项目，颜色越绿＝相对其更新的邻居、扣除房龄折价后仍越便宜（越可能被低估）；越红＝对房龄而言偏贵。圆点大小≈成交笔数（越大越可信）。灰点为暂无低估评分（邻居不足或永久地契）。可按地区、地铁、学区、剩余地契筛选。

在剩余地契 ≥ 60 年（避开地契末期的加速贬值）、房龄 ≥ 12 年、且有 ≥2 个更新邻居可比的项目里，按「低估幅度」排序。低估% ＝ 邻居隐含的合理 PSF 比它实际成交 PSF 高出多少。点击任意一行可在上方地图定位。

「合理 PSF」是同区、同面积档、900m 内更新项目的去大市 PSF，按该区房龄折价率折算到本项目房龄后的中位数——即「如果只是更旧，本该卖多少」。实际卖得更低，才计为低估。